Funcionarios de la Reserva Federal ordenaron a los bancos que establecieran cómo se pagarían si los precios de los bienes raíces comerciales (CRE) cayeran un 35% y los valores de los apartamentos alquilados se derrumbaran por más. Mientras que un descenso simulado de la propiedad ha sido parte de las "pruebas de estrés" anuales de los bancos, la Fed ha hecho que los riesgos de la CRE sean un foco mayor este año, reflejando las preocupaciones crecientes que las burbujas se están formando en partes del mercado inmobiliario estadounidense.

Eric Rosengren, jefe de la Boston Fed, destacó el mes pasado la tendencia de los edificios de departamentos en las grandes ciudades, mencionando que los precios había "aumentado bruscamente". Otros políticos, entre ellos la presidente de la Fed Janet Yellen y el controlado de moneda Thomas Curry, también hicieron comentarios de advertencia. Casi una década después de la crisis financiera -cuando los precios de la CRE cayeron hasta un 40%. incluso más que la vivienda residencial- los banqueros y los reguladores vuelven a estar nerviosos por el sector. "Estamos siendo muy cuidadosos en este momento", dijo Mary Ann Scully, directora ejecutiva de Howard Bank, con sede en Maryland.

Refiriéndose a la crisis, agregó: "La herida se ha curado, la costara se ha ido, y nosotros [como industria] estamos pensando que no es una clase de activos tan mal después de todo-, pero a menudo tenemos recuerdos más cortos de lo que deberíamos”. Los bancos se han amontonado para financiar alquileres de departamentos -especialmente los desarrollos upscale en los centros de las grandes ciudades- en parte porque la regulación posterior a la crisis les ha quitado las hipotecas residenciales. Los factores demográficos -los millennialss son más propensos a alquilar en el centro de la ciudad que comprar en los suburbios, por ejemplo -también ha impulsado el boom.

A fines del año pasado, los bancos y otras instituciones de depósito de Estados Unidos habían otorgado préstamos de CRE por valor de 2 trillones de dólares, una categoría que incluye oficinas y locales comerciales, así como viviendas multifamiliares, según el especialista en datos CoStar. Si bien el ritmo de expansión se ha desacelerado en los últimos meses, los saldos siguen subiendo más de un tercio en sólo cuatro años. Dentro de la categoría, los préstamos multifamiliares fueron especialmente de rápido crecimiento, con un aumento del 63%. La financiación del banco ha ayudado a los desarrolladores a construir departamentos de aproximadamente 1.5 millones de dólares desde 2011, según Axiometrics. El año pasado más unidades estuvieron disponibles como proporción del mercado total que cualquier año desde el 2000, según el Deutsche Asset Management. Como resultado, el sistema bancario se ha vuelto más vulnerable a un shock del mercado. El valor de los préstamos multifamiliares en los balances de los prestamistas equivale ahora a alrededor de una cuarta parte del capital comercial y de caja de ahorros de 1.6 billones de dólares, un amortiguador contra las pérdidas, según CoStar.

La propiedad comercial ha causado grandes problemas para los bancos antes. Un estudio realizado por la Federal Deposit Insurance Corporation durante 26 años encontró que los prestamistas que se especializan en el sector tienen más del doble de las probabilidades de colapsar que el banco comunitario promedio.

Además de hacer de CRE una parte central de las pruebas de estrés de este año para los bancos más grandes, los reguladores también están examinando a los prestamistas más pequeños. La Office of the Comptroller of the Currency dice que los libros de préstamos de los bancos más pequeños están especialmente concentrados en el CRE. Chandler Howard, director ejecutivo de Liberty Bank en Connecticut, ha notado un aumento en las prácticas riesgosas de préstamos.

"Cuando estamos tratando de competir, vemos que las fichas de términos vienen con transacciones de interés solamente, términos que salen más y más, algo que afloja en garantías", dijo. No todo el mundo está tan preocupado. Michael Bull, director ejecutivo de la inmobiliaria creada en Atlanta Bull Realty, dice que la presión sobre los bancos de los reguladores que tratan de evitar un accidente podrían convertir en auto-realización. "Creo que están más preocupados de lo que deberían estar, y se puede crear una recesión ralentizando los préstamos". Por ahora, las señales son pocas de las dificultades financieras entre los desarrollares. Los costos de endeudamiento siguen siendo baratos y la economía está aumentando, por lo que las tasas de morosidad de los desarrolladores están cerca de los mínimos históricos.

Pero algunas old hands de la industria advierten que el mercado puede dar vuelta rápidamente y decir que hay señales de que pueden surgir problemas. Kevin White, director de estrategia de inversión en el negocio de bienes raíces de Deutsche Asset Management, dijo que mientras el mercado parece positivo "en el espejo retrovisor": "Usted ha visto la construcción que podría causar problemas en el camino. Los valores de la construcción han aumentado desde hace ocho años: los precios de la CRE se han más que duplicado desde 2009, para alcanzar máximos casi récord”, según Green Street Advisors. Al mismo tiempo, los ingresos inmobiliarios de los promotores no han podido mantener.

Esto ha llevado a la llamada tasa de capitalización -una medida de los rendimientos- al nivel más bajo en 16 años. "Los aumentos de los precios no serían tan problemáticos si los ingresos por alquiler aumentaran proporcionalmente", señala Rosengren de la Boston Fed. En un signo de los inversores cada vez más cautelosos, los precios de la CRE se han estabilizado recientemente y se redujo un 0.5% el mes pasado. Aunque todavía hay una escasez de viviendas asequibles en las grandes ciudades, los propietarios que poseen propiedades más exclusivas en mercados como Manhattan han comenzado a ofrecer concesiones, como dos o tres meses de alquiler gratuito. Las tasas de vacantes, especialmente para los departamentos de lujo más grandes, están en aumento.

 

El escrutinio de los watchdogs de Washington ya ha causado que los bancos retrocedan. Los créditos de la CRE en Nueva York se contrajeron un 17% el año pasado a 82 billones de dólares, según CrediFi. New York Community Bancorp, el mayor prestamista de la ciudad en 2015, redujo sus saldos de préstamos en más de la mitad. Con el foco regulador todavía en la industria, se espera que los bancos sigan siendo cautos. Una encuesta de la Fed de los altos funcionarios de préstamos en los bancos estadounidenses encontró que casi la mitad esperan a apretar los estándares de préstamos de alquiler de departamentos este año.

Los reguladores tienen razón en preocuparse, dijo Howard of Liberty Bank. "Cuando se agrega todo -altas concentraciones, los mercados que se han apreciado de manera bastante significativa, no un montón de dinero invertido por los desarrolladores -que [la preocupación] es legítima".

Los propietarios tientan a los inquilinos con lujos extravagantes ¿busca un apartamento con bicicletas de ejercicio en la piscina? ¿Qué hay de un servicio de citas para jugar con el perro? ¿clases de kick-boxing? ¿un granjero y un apicultor en el personal? Todos estos están disponibles, o serán en breve, como parte de las ofertas de alquiler de departamentos en el área de la ciudad de Nueva York, como propietarios entran en un "amenidad de la guerra", según Andrew Gerringer, director gerente de The Marketing Directors, una consultora de desarrollo. Detrás de la carrera para ofrecer lujos poco convencionales a los inquilinos es el duro hecho de aumentar la oferta. Después de 17 meses de aumentos constantes, había más de 6.800 departamentos disponibles para alquiler en Manhattan, Brooklyn y Queens en febrero, según el Elliman Report. La dinámica cambiante de la oferta, que por primera vez en años ha cambiado el poder de los inquilinos, está reduciendo los beneficios de los propietarios. Las concesiones de los arrendamientos -como los períodos libres de alquiler, membresías gratuitas de clubes de salud y otros beneficios- alcanzaron un récord en diciembre, con más de un cuarto de los contratos de alquiler firmados ese mes incluyendo alguna forma de concesión, según Elliman Report.

Algunos propietarios están ofreciendo dos o incluso tres meses libres de alquiler, especialmente donde están buscando establecer un bloque de departamentos recién abierto antes de la competencia. "Como propietario, se trata de ¿qué puedo pagar?", dijo Gerringer.

"Sin embargo, a menudo se quitan las concesiones al cabo de un año, una vez que se estabilice el desarrollo". Los periodos libres de alquiler ayudan a preservar los niveles de los alquileres principales que, si caen, pueden reducir el valor capital de un bloque de apartamentos. Pero aun así, estos han estado cayendo en promedio en Manhattan y Brooklyn, según StreetEasy una plataforma de listings para el real estate en Nueva York. "Esto no es sólo un fenómeno de Manhattan -un patrón similar está sucediendo en casi todos los mercados urbanos de Estados Unidos", dijo Jonathan Miller, presidente de Miller Samuel, una firma de consultoría inmobiliaria que compila el Elliman Report.

Dijo que el impacto en los desarrolladores de concesiones y la baja de la renta dependería de cuán recientemente compraron la tierra, porque los precios han estado aumentando rápidamente. Pero ese mismo aumento es probable que limita el exceso de oferta, dijo Gerringer, porque más recientemente los altos precios han hecho que no sea rentable iniciar nuevos desarrollos de alquiler en muchos sitios urbanos de primera calidad.

 

El sector inmobiliario de Brooklyn en la mira de los chinos

 

 

En estos días, Brooklyn se despierta con folletos de promotores inmobiliarios chinos ofreciendo comprar casa por dinero en efectivo. Y esto incluso después que Beijing haya puesto varias restricciones en la salida del capital, en un intento de apuntalar su moneda. El dinero extranjero ha jugado siempre un papel enorme en los mercados de característica de lujo como Manhattan y Londres. Mientras que los compradores internacionales en New York tienden a ir y venir dependiendo de la fuerza del dólar en relación con su moneda local, el veterano tasador Jonathan Miller, el presidente y director ejecutivo de Miller Samuel, dice que los compradores extranjeros en los últimos años han llegado a representar un 15% de referencia del mercado de lujo de Manhattan.

Lo que es nuevo es que están expandiendo a vecindarios fronterizos como Brooklyn, donde las casas town suelen venderse alrededor de un tercio de lo podrían en la ciudad de Nueva York, y el dinero extranjero -particularmente el dinero chino- se mantiene, independientemente de cuán fuerte o débil sea el dólar. "Incluso cuando el dólar comenzó a subir en 2015, los chinos no se marcharon, sino que se están mudando a Brooklyn, o Houston, u otras ciudades secundarias, y están comprando propiedades más baratas con más potencial", dijo Miller. Parte de ese cambio puede estar relacionado con el hecho de que a principios del año pasado el Tesoro de Estados Unidos comenzó a investigar las empresas de responsabilidad limitada del extranjero que estaban comprando propiedades por valor de 3 millones de dólares o más en Manhattan y un millón o más en Miami, en un esfuerzo para detener el lavado de dinero por multimillonarios peligrosos.

Sin embargo, el dinero sigue fluyendo, y 2016 fue un año récord para la inversión extranjera directa e China en Estados Unidos -los dos sectores más populares son la tecnología y la propiedad. Al igual que la compra japonesa del Rockefeller Center a finales de 1980, la compra china del Waldof Astoria en 2014 se ha convertido en un marcador cultural de la tendencia. Vale la pena señalar que la tecnología y los bienes raíces comerciales (que también han visto grandes entradas de dinero chino) son dos de los sectores espumosos en Estados Unidos en este momento. Todo esto nos dice varias cosas importantes sobre la economía global. En primer lugar, la medida en que los mercados inmobiliarios mundiales se han desvinculado totalmente de las economías nacionales. Ha habido una recuperación masiva de la vivienda en Estados Unidos desde 2008, pero más de la mitad de todas las ganancias se han acumulado a un puñado de mercados interiores ricos y costeros.

La mayoría de los estadounidenses de clase media mantienen la mayoría de su riqueza en la vivienda, sin embargo, pocos han visto el tipo de apreciación que disfrutan los ricos propietarios de viviendas en Nueva York o San Francisco. Así como las empresas multinacionales vuelan 35.000 pies sobre las preocupaciones de las poblaciones nacionales, lo mismo ocurre con las élites costeras -y ambas tendencias están alimentando el descontento político. En segundo lugar, refleja hasta qué punto los ricos de China están preocupados por la trayectoria de su propio país. Si el renminbi es fuerte o débil, el dinero chino sigue llegando a Nueva York o Miami (o Londres, o Vancouver).

Esto insinúa dos cosas: en primer lugar, sigue habiendo una tremenda preocupación entre los ricos chinos acerca del futuro político y económico del Reino Medio. En segundo lugar, como todo en China, la cantidad de capital que podría fluir fuera del país es enorme. "No vemos sólo a los oligarcas y a los multimillonarios que compran en estos días", dice Miller, "pero los millonarios que quieren una casa en Brooklyn en lugar de un condominio de lujo en Manhattan".

Como han estado diciendo desde hace años economistas como Joseph Stiglitz, y como acaba de comenzar a admitir el Fondo Monetario Internacional, un sistema financiero globalizado presenta un riesgo para las economías nacionales, que tienen cada vez más problemas para controlar las condiciones de sus mercados locales. La gente normal (incluso los profesionales) en Londres, Vancouver -y cada vez más Brooklyn- no pueden permitirse el lujo llega a un "property ladder" (una serie de etapas en la que usted compra primero algo pequeño y luego compra una casa más grande o más cara cuando usted tiene suficiente dinero).

Las luces están apagadas en Mayfair y áreas de Manhattan por la noche, ya que los apartamentos comprados como parte de una cartera de activos por las élites globales están vacíos. Esto, por supuesto, agrega combustible al fuego del nacionalismo y el populismo, cuyos resultados se pueden ver en el Brexit y el surgimiento de política polarizadas en Estados Unidos y Europa. También subraya la naturaleza extraña de la reacción contra la globalización. Si consideramos que todos los pilares del neoliberalismo (incluido el libre flujo de bienes, personas y capital) actualmente bajo escrutinio, es el movimiento de dinero a nivel mundial el que ha tomado menos calor. Sin embargo, sus efectos son poderosos. Un vecindario de Brooklyn, que hace 15 años estaba poblado por policías y bomberos, ahora es el hogar de consultores de McKinsey y actores ingleses famosos (y tal vez pronto, un millonario o dos de Wuhan o Chongqing). Usted puede ver el efecto riqueza, como las boutiques vendiendo pares de zaparos por 500 dólares. Pero la pregunta es si las luces se mantendrán prendidas -y qué significará para la política local.