Más de un millón de nuevos departamentos han surgido en todo Estados Unidos en una oleada de construcción post-crisis. Ahora los banqueros que financiaron el boom están preocupados: ¿Han construido demasiado los desarrolladores? Mientras que las preocupaciones crecen sobre un exceso de suministros, los vigilantes financieros este mes comenzaron a examinar cómo los prestamistas más grandes harían frente a un desplome del mercado inmobiliario.
Funcionarios de la
Reserva Federal ordenaron a los bancos que establecieran cómo se pagarían si
los precios de los bienes raíces comerciales (CRE) cayeran un 35% y los valores
de los apartamentos alquilados se derrumbaran por más. Mientras que un descenso
simulado de la propiedad ha sido parte de las "pruebas de
estrés" anuales de los bancos, la Fed ha hecho que los riesgos
de la CRE sean un foco mayor este año, reflejando las preocupaciones crecientes
que las burbujas se están formando en partes del mercado inmobiliario
estadounidense.
Eric Rosengren,
jefe de la Boston Fed, destacó el mes pasado la tendencia de los edificios de
departamentos en las grandes ciudades, mencionando que los precios había "aumentado
bruscamente". Otros políticos, entre ellos la presidente de la
Fed Janet Yellen y el controlado de moneda Thomas Curry, también hicieron
comentarios de advertencia. Casi una década después de la crisis financiera
-cuando los precios de la CRE cayeron hasta un 40%. incluso más que la vivienda
residencial- los banqueros y los reguladores vuelven a estar nerviosos por el
sector. "Estamos siendo muy cuidadosos en este momento", dijo
Mary Ann Scully, directora ejecutiva de Howard Bank, con sede en Maryland.
Refiriéndose a la
crisis, agregó: "La herida se ha curado, la costara se ha ido, y nosotros
[como industria] estamos pensando que no es una clase de activos tan mal después de
todo-, pero a menudo tenemos recuerdos más cortos de lo que deberíamos”.
Los bancos se han amontonado para financiar alquileres de departamentos
-especialmente los desarrollos upscale en los centros de las grandes ciudades-
en parte porque la regulación posterior a la crisis les ha quitado las hipotecas
residenciales. Los factores demográficos -los millennialss
son más propensos a alquilar en el centro de la ciudad que comprar en los
suburbios, por ejemplo -también ha impulsado el boom.
A fines del año
pasado, los bancos y otras instituciones de depósito de Estados Unidos habían
otorgado préstamos de CRE por valor de 2 trillones de dólares, una categoría
que incluye oficinas y locales comerciales, así como viviendas multifamiliares,
según el especialista en datos CoStar. Si bien el ritmo de expansión se ha
desacelerado en los últimos meses, los saldos siguen subiendo más de un tercio
en sólo cuatro años. Dentro de la categoría, los préstamos multifamiliares
fueron especialmente de rápido crecimiento, con un aumento del 63%. La
financiación del banco ha ayudado a los desarrolladores a construir
departamentos de aproximadamente 1.5 millones de dólares desde 2011, según
Axiometrics. El año pasado más unidades estuvieron disponibles como proporción
del mercado total que cualquier año desde el 2000, según el Deutsche Asset
Management. Como resultado, el sistema bancario se ha vuelto más vulnerable a
un shock del mercado. El valor de los préstamos multifamiliares en los balances
de los prestamistas equivale ahora a alrededor de una cuarta parte del capital
comercial y de caja de ahorros de 1.6 billones de dólares, un amortiguador
contra las pérdidas, según CoStar.
La propiedad
comercial ha causado grandes problemas para los bancos antes. Un estudio
realizado por la Federal Deposit Insurance Corporation durante 26 años encontró
que los prestamistas que se especializan en el sector tienen más del doble de
las probabilidades de colapsar que el banco comunitario promedio.
Además de hacer de
CRE una parte central de las pruebas de estrés de este año para los bancos más
grandes, los reguladores también están examinando a los prestamistas más
pequeños. La Office of the Comptroller of the Currency dice que los libros de
préstamos de los bancos más pequeños están especialmente concentrados en el
CRE. Chandler Howard, director ejecutivo de Liberty Bank en Connecticut, ha
notado un aumento en las prácticas riesgosas de préstamos.
"Cuando
estamos tratando de competir, vemos que las fichas de términos vienen con
transacciones de interés solamente, términos que salen más y más, algo que
afloja en garantías", dijo. No todo el mundo está tan
preocupado. Michael Bull, director ejecutivo de la inmobiliaria creada en
Atlanta Bull Realty, dice que la presión sobre los bancos de los reguladores
que tratan de evitar un accidente podrían convertir en auto-realización. "Creo que
están más preocupados de lo que deberían estar, y se puede crear una recesión
ralentizando los préstamos". Por ahora, las señales son pocas
de las dificultades financieras entre los desarrollares. Los costos de
endeudamiento siguen siendo baratos y la economía está aumentando, por lo que
las tasas de morosidad de los desarrolladores están cerca de los mínimos
históricos.
Pero algunas old hands
de la industria advierten que el mercado puede dar vuelta rápidamente y decir
que hay señales de que pueden surgir problemas. Kevin White, director de
estrategia de inversión en el negocio de bienes raíces de Deutsche Asset
Management, dijo que mientras el mercado parece positivo "en el
espejo retrovisor": "Usted ha visto la construcción que podría
causar problemas en el camino. Los valores de la construcción han aumentado
desde hace ocho años: los precios de la CRE se han más que duplicado desde
2009, para alcanzar máximos casi récord”, según Green Street
Advisors. Al mismo tiempo, los ingresos inmobiliarios de los promotores no han
podido mantener.
Esto ha llevado a
la llamada tasa de capitalización -una medida de los rendimientos- al nivel más
bajo en 16 años. "Los aumentos de los precios no serían tan problemáticos si los ingresos
por alquiler aumentaran proporcionalmente", señala Rosengren de
la Boston Fed. En un signo de los inversores cada vez más cautelosos, los
precios de la CRE se han estabilizado recientemente y se redujo un 0.5% el mes
pasado. Aunque todavía hay una escasez de viviendas asequibles en las grandes
ciudades, los propietarios que poseen propiedades más exclusivas en mercados
como Manhattan han comenzado a ofrecer concesiones, como dos o tres meses de
alquiler gratuito. Las tasas de vacantes, especialmente para los departamentos
de lujo más grandes, están en aumento.
El escrutinio de
los watchdogs
de Washington ya ha causado que los bancos retrocedan. Los créditos de la CRE
en Nueva York se contrajeron un 17% el año pasado a 82 billones de dólares,
según CrediFi. New York Community Bancorp, el mayor prestamista de la ciudad en
2015, redujo sus saldos de préstamos en más de la mitad. Con el foco regulador
todavía en la industria, se espera que los bancos sigan siendo cautos. Una
encuesta de la Fed de los altos funcionarios de préstamos en los bancos
estadounidenses encontró que casi la mitad esperan a apretar los estándares de
préstamos de alquiler de departamentos este año.
Los reguladores
tienen razón en preocuparse, dijo Howard of Liberty Bank. "Cuando se
agrega todo -altas concentraciones, los mercados que se han apreciado de manera
bastante significativa, no un montón de dinero invertido por los
desarrolladores -que [la preocupación] es
legítima".
Los propietarios
tientan a los inquilinos con lujos extravagantes ¿busca un apartamento con
bicicletas de ejercicio en la piscina? ¿Qué hay de un servicio de citas para
jugar con el perro? ¿clases de kick-boxing? ¿un granjero y un apicultor en el
personal? Todos estos están disponibles, o serán en breve, como parte de las
ofertas de alquiler de departamentos en el área de la ciudad de Nueva York,
como propietarios entran en un "amenidad de la guerra",
según Andrew Gerringer, director gerente de The Marketing Directors, una
consultora de desarrollo. Detrás de la carrera para ofrecer lujos poco
convencionales a los inquilinos es el duro hecho de aumentar la oferta. Después
de 17 meses de aumentos constantes, había más de 6.800 departamentos
disponibles para alquiler en Manhattan, Brooklyn y Queens en febrero, según el
Elliman Report. La dinámica cambiante de la oferta, que por primera vez en años
ha cambiado el poder de los inquilinos, está reduciendo los beneficios de los
propietarios. Las concesiones de los arrendamientos -como los períodos libres
de alquiler, membresías gratuitas de clubes de salud y otros beneficios-
alcanzaron un récord en diciembre, con más de un cuarto de los contratos de
alquiler firmados ese mes incluyendo alguna forma de concesión, según Elliman
Report.
Algunos
propietarios están ofreciendo dos o incluso tres meses libres de alquiler,
especialmente donde están buscando establecer un bloque de departamentos recién
abierto antes de la competencia. "Como propietario, se trata de ¿qué puedo
pagar?", dijo Gerringer.
"Sin
embargo, a menudo se quitan las concesiones al cabo de un año, una vez que se
estabilice el desarrollo". Los periodos libres de alquiler ayudan a
preservar los niveles de los alquileres principales que, si caen, pueden
reducir el valor capital de un bloque de apartamentos. Pero aun así, estos han
estado cayendo en promedio en Manhattan y Brooklyn, según StreetEasy una
plataforma de listings para el real estate en Nueva York. "Esto no es
sólo un fenómeno de Manhattan -un patrón similar está sucediendo en casi todos
los mercados urbanos de Estados Unidos", dijo Jonathan Miller, presidente
de Miller Samuel, una firma de consultoría inmobiliaria que compila el Elliman
Report.
Dijo
que el impacto en los desarrolladores de concesiones y la baja de la renta
dependería de cuán recientemente compraron la tierra, porque los precios han
estado aumentando rápidamente. Pero ese mismo aumento es probable que limita el
exceso de oferta, dijo Gerringer, porque más recientemente los altos precios
han hecho que no sea rentable iniciar nuevos desarrollos de alquiler en muchos
sitios urbanos de primera calidad.
El sector inmobiliario de Brooklyn en
la mira de los chinos
En estos días,
Brooklyn se despierta con folletos de promotores inmobiliarios chinos
ofreciendo comprar casa por dinero en efectivo. Y esto incluso después que
Beijing haya puesto varias restricciones en la salida del capital, en un
intento de apuntalar su moneda. El dinero extranjero ha jugado siempre un papel
enorme en los mercados de característica de lujo como Manhattan y Londres.
Mientras que los compradores internacionales en New York tienden a ir y venir
dependiendo de la fuerza del dólar en relación con su moneda local, el veterano
tasador Jonathan Miller, el presidente y director ejecutivo de Miller Samuel, dice
que los compradores extranjeros en los últimos años han llegado a representar
un 15% de referencia del mercado de lujo de Manhattan.
Lo que es nuevo es
que están expandiendo a vecindarios fronterizos como Brooklyn, donde las casas
town suelen venderse alrededor de un tercio de lo podrían en la ciudad de Nueva
York, y el dinero extranjero -particularmente el dinero chino- se mantiene,
independientemente de cuán fuerte o débil sea el dólar. "Incluso
cuando el dólar comenzó a subir en 2015, los chinos no se marcharon, sino que
se están mudando a Brooklyn, o Houston, u otras ciudades secundarias, y están
comprando propiedades más baratas con más potencial", dijo
Miller. Parte de ese cambio puede estar relacionado con el hecho de que a
principios del año pasado el Tesoro de Estados Unidos comenzó a investigar las
empresas de responsabilidad limitada del extranjero que estaban comprando
propiedades por valor de 3 millones de dólares o más en Manhattan y un millón o
más en Miami, en un esfuerzo para detener el lavado de dinero por
multimillonarios peligrosos.
Sin embargo, el
dinero sigue fluyendo, y 2016 fue un año récord para la inversión extranjera
directa e China en Estados Unidos -los dos sectores más populares son la
tecnología y la propiedad. Al igual que la compra japonesa del Rockefeller
Center a finales de 1980, la compra china del Waldof Astoria en 2014 se ha
convertido en un marcador cultural de la tendencia. Vale la pena señalar que la
tecnología y los bienes raíces comerciales (que también han visto grandes
entradas de dinero chino) son dos de los sectores espumosos en Estados Unidos
en este momento. Todo esto nos dice varias cosas importantes sobre la economía
global. En primer lugar, la medida en que los mercados inmobiliarios mundiales
se han desvinculado totalmente de las economías nacionales. Ha habido una
recuperación masiva de la vivienda en Estados Unidos desde 2008, pero más de la
mitad de todas las ganancias se han acumulado a un puñado de mercados
interiores ricos y costeros.
La mayoría de los
estadounidenses de clase media mantienen la mayoría de su riqueza en la
vivienda, sin embargo, pocos han visto el tipo de apreciación que disfrutan los
ricos propietarios de viviendas en Nueva York o San Francisco. Así como las
empresas multinacionales vuelan 35.000 pies sobre las preocupaciones de las
poblaciones nacionales, lo mismo ocurre con las élites costeras -y ambas
tendencias están alimentando el descontento político. En segundo lugar, refleja
hasta qué punto los ricos de China están preocupados por la trayectoria de su
propio país. Si el renminbi es fuerte o débil, el dinero chino sigue llegando a
Nueva York o Miami (o Londres, o Vancouver).
Esto insinúa dos
cosas: en primer lugar, sigue habiendo una tremenda preocupación entre los
ricos chinos acerca del futuro político y económico del Reino Medio. En segundo
lugar, como todo en China, la cantidad de capital que podría fluir fuera del
país es enorme. "No vemos sólo a los oligarcas y a los multimillonarios que
compran en estos días", dice Miller, "pero los
millonarios que quieren una casa en Brooklyn en lugar de un condominio de lujo
en Manhattan".
Como han estado
diciendo desde hace años economistas como Joseph Stiglitz, y como acaba de
comenzar a admitir el Fondo Monetario Internacional, un sistema financiero
globalizado presenta un riesgo para las economías nacionales, que tienen cada
vez más problemas para controlar las condiciones de sus mercados locales. La
gente normal (incluso los profesionales) en Londres, Vancouver -y cada vez más
Brooklyn- no pueden permitirse el lujo llega a un "property
ladder" (una serie de etapas en la que usted compra primero
algo pequeño y luego compra una casa más grande o más cara cuando usted tiene
suficiente dinero).
Las luces están
apagadas en Mayfair y áreas de Manhattan por la noche, ya que los apartamentos
comprados como parte de una cartera de activos por las élites globales están
vacíos. Esto, por supuesto, agrega combustible al fuego del nacionalismo y el
populismo, cuyos resultados se pueden ver en el Brexit y el surgimiento de
política polarizadas en Estados Unidos y Europa. También subraya la naturaleza
extraña de la reacción contra la globalización. Si consideramos que todos los
pilares del neoliberalismo (incluido el libre flujo de bienes, personas y capital)
actualmente bajo escrutinio, es el movimiento de dinero a nivel mundial el que
ha tomado menos calor. Sin embargo, sus efectos son poderosos. Un vecindario de
Brooklyn, que hace 15 años estaba poblado por policías y bomberos, ahora es el
hogar de consultores de McKinsey y actores ingleses famosos (y tal vez pronto,
un millonario o dos de Wuhan o Chongqing). Usted puede ver el efecto riqueza,
como las boutiques vendiendo pares de zaparos por 500 dólares. Pero la pregunta
es si las luces se mantendrán prendidas -y qué significará para la política
local.
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