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16/10/2013 | Enfoque: La urbanización china, ¿existe una amenaza de burbuja?

De Nuestra Redacción

La última perspectiva del World Economic del Fondo Monetario Internacional predice una caída sostenida de las tasas de crecimiento en los países en desarrollo, incluida China. Pero muchos de los bull de China continúan viendo una perspectiva de la intensificación de la urbanización como un medio para mantener el crecimiento del PBI chino en el largo plazo.

 

En principio, es una propuesta atractiva. Las ciudades han surgido en las últimas dos décadas y, a juzgar por el aumento de los precios, no hay que parecer una demanda insaciable de la vivienda. Sin embargo, los cambios demográficos, como la tasa más lenta en la que los jóvenes se están mudando a las ciudades, amenaza con hacer fracasar el plan de urbanización chino.

El nivel de urbanización oficial de China es en la actualidad sólo del 51%, aunque haya estimaciones sobre y debajo de esto. En línea con el impulso del presidente Xi Jinping para la urbanización, el 70% de los chinos podría estar viviendo en ciudades en el 2030. China debe mejorar su distribución del ingreso muy desigual por el traslado de personas a empleos urbanos más productivos, la adición de cerca de 280 millones de habitantes a las ciudades suena interesante y parece sencillo.

Como resultado de la migración directa desde las áreas rurales y la expansión de las zonas urbana en el paisaje, la población rural ha disminuido a un ritmo constante de más o menos 1% al año durante los últimos dos decenios. Sin embargo, la caída anual de la población rural no refleja con exactitud el ritmo actual de urbanización. Esto, de hecho, ha disminuido constantemente- La población urbana estuvo creciendo en un 3% anual a desde principios de este siglo, pero la cifra se redujo a 2,5% en 2010 y se proyecta un crecimiento de sólo el 1,5% como lo mejor en el crecimiento de toda la población llegando a alrededor de cero en el 2020.

El ritmo al que los chinos se están moviendo a las ciudades puede caer más rápido por razones demográficas muy simples. Los que emigran a las ciudades son en su mayoría jóvenes chinos menores de 30 años. Pero su número se está contrayendo de manera constante, desde 347 millones de dólares en 2010 a 266 millones en 2020 según las proyecciones de Naciones Unidas. Un desequilibrio de género entre los jóvenes mediantes el proceso de urbanización que el número de matrimonios y las nuevas casas disminuirán aún más rápido una vez que los trabajadores jóvenes llegan a la edad de casarse. La tendencia a aplazar el matrimonio también puede continuar.

La urbanización está en sí añadiendo un desafío demográfico de China. La tasa de fecundidad ha venido disminuyendo constantemente, incluso cuando la política de un solo hijo, en la práctica ha sido relajada. El alto costo de la vida urbana y las dificultades de obtener un registro de hukou es ahora más la culpa de la baja tasa de fecundidad que la política de un solo hijo. El número de niños entre las edades de cinco y nueve años han pasado de 109 millones en 2000 hasta 78 millones hoy. Según los reportes oficiales, 13.000 escuelas primarias cerraron en 2012.

 

 

Peor aún, desde el punto de vista de la migración es que el número de jóvenes rurales entre 15 y 29 años a disposición para migrar a las ciudades está disminuyendo más rápido que el número global de 15 a 29 años. Esto es crucial porque este grupo ha sido el principal motor de la urbanización: de eso ahora 30 años que nacieron en las zonas rurales, el 75% se han convertido en urbanas.

La urbanización futura de China debe reflejar no sólo su capacidad de crear puestos de trabajo en zonas urbanas productivas que han sido increíblemente exitosos hasta ahora pero su capacidad para aumentar la productividad rural de cara a una población rural que envejece rápidamente.

Se necesitan aumentos de productividad en las granjas si China no debe ser obligada a proporcionar subsidios agrícolas masivos que serían un lastre para la economía en general. La urbanización no debería ser un objetivo en sí, sino el resultado de una evolución positiva de la economía, el impacto de la educación y la industria en particular. El gran número de habitantes de la ciudad no es reflejo de la evolución positiva. En Filipinas, por ejemplo, al 48% está casi tan urbanizado como China. Pero con pocos puestos de trabajo disponibles en la industria manufacturera, los migrantes encuentran principalmente sólo empleos de bajos ingresos en el sector informal urbano.

Muchos migrantes en China deben mejorar gradualmente bajo el impacto de la escasez de mano de obra y el crecimiento de las pequeñas ciudades con políticas más liberales. El sistema de Hukou de registro de los hogares parece que puede ser eliminado dentro de cinco años. Esto puede traer tanto más la inmigración urbana y el aumento de la demanda de las viviendas urbanas en las ganancias de la población migrante de los medios para adquirir una propiedad. Sin embargo, la elaboración de la productividad de este grupo también va a significar un mayor gasto en salud y educación en lugar de la construcción.

Por supuesto que hay otros drivers en la construcción urbana que la demografía. La calidad de la vivienda sigue siendo insuficiente, los edificios antiguos tienen necesidad de renovación, las ciudades siguen necesitando transporte y hospitales, entre otras cosas. Pero los intentos del gobierno para aumentar el crecimiento del PBI por el gasto en infraestructura se ejecutarán en contra de la desaceleración del crecimiento urbano. El ritmo de urbanización, medido por la necesidad de la infraestructura urbana y la construcción de viviendas caerá, nunca se levantará. Eso no sería malo si los fondos están mejor invertidos en el aumento de los salarios y el consumo, y mejorar los niveles de salud, bienestar y educación. Pero primero el gobierno y los bulls del crecimiento de China deben reconocer los cambios demográficos y, a continuación, hacer en consecuencia.

¿El mito de la ciudad fantasma?

Las "ciudades fantasmas" de China pueden ser mucho menos fantasmal de lo que se pensaba. El fenómeno de los centros comerciales misteriosos y bloques de apartamentos terminados completamente desprovistas de indicios de vida en China han sido bien documentados por los medios occidentales en los últimos años, a partir de segmentos de video, serie de fotos y mucho más.

Sin embargo, según Nicole Wong, analista de CLSA, estos informes podrían ser el árbol que tapa el bosque -o en este caso la falta de persona por su tiempo. Wong, quien recientemente regresó de una gira en 137 proyectos en tres ciudades chinas a menudo citados por sus desarrollos fantasmales, dice que la presencia de viviendas vacías es grandes a algunos de los inusuales caprichos del paisaje de los bienes raíces de China.

En concreto, ella notó en un forum del CLSA Asia-Pacific Markets Investors en Hong Kong, los nuevos departamentos chinos se venden típicamente como láminas de hormigón virtuales que los compradores deben equipar, instalar todas las duchas en los pisos hasta los fregaderos de cocina. Según nota Wong, muchas de las urbanizaciones "fantasma" toman un tiempo para ganar tracción, especialmente en lo que a menudo es la venta de la tierra en la que están sentados en la que permite a la ciudad para financiar instalaciones posteriores y conexiones de transporte que eventualmente ayudarán a que los vecindarios maduren, dijo Wong. "Cuando los edificios se completan primero que en realidad no son tan habitables, por lo que toman un largo tiempo antes que la mayoría de la gente quiera mudarse", dijo Wong.

En un informe sobre sus conclusiones, Wong señala que los edificios terminados entre 2008 y 2011 en Zhenzhou, Ordos y Wenzhou, a menudo citados como ejemplos de un mercado de propiedad demasiado espumoso- tiene normalmente los inquilinos listos para moverse en un período de tres años.

Entre estos edificios, Wong encontró un promedio de 48% de take-up en los primeros 12-18 meses, otro 19 el próximo año, y luego otro 15% un año más tarde. Tal retraso, dice, se puede atribuir al hecho de que los residentes necesitan tiempo no sólo para equipar completamente sus unidades, sino muchos también les gusta esperar hasta que sus vecinos lo hayan hecho así evitan moverse antes que las nubes de polvo y los sonidos de perforación hayan disminuido.

En el caso de Zhengzhou, en la provincia de Henan -frecuentemente llamada como la ciudad fantasma más grande de China, Wong señala que una serie de representaciones de los medios han utilizado fotografías tomadas entre 2010 y 2012, antes de completar el sistema de metro que conecta el distrito de los barrios más consolidados de la ciudad. En su más reciente visita en Agosto, Wong dijo que vio muchos autos, "hordas de peatones" y una actividad considerable sobre el terreno, además de cortinas y aires acondicionados instalados en numerosos edificios de viviendas.

"Le pregunté a la población local acerca de lo que piensan sobre Zhengzhou es una ciudad fantasma y la respuesta fue ¿qué? en realidad no tenían ni idea de que están siendo etiquetados de ciudad fantasma", dijo Wong.

Según las encuestas de CLSA, el 65% de los hogares de ingresos promedios en china informan poseer sólo una propiedad. Pero muchos de estos propietarios aspiran a actualizar o comprar otra, y Wong sugiere que tienen el potencial de poder comprar para hacer precisamente eso, teniendo en cuenta que el 60% de ellos no tienen hipotecas. Sin embargo, mientras que la calidad espectral de algunas "ciudades fantasmas" puede ser efímera, otros desarrollos elefantes blancos construidos en ciudades con pequeñas poblaciones, como Tieling en el noreste, u Ordos en Mongolia interior, es probable que continúen luchando. Por ejemplo, la deflación de la industria minera de carbón en Ordos han perjudicado aún más la capacidad de la ciudad para atraer nuevos residentes, notó Wong, impulsando las tasas de vacantes hasta un 37% en algunos barrios, una tendencia que CLSA espera que se profundice. Algunos promotores suspendieron los trabajos, mientras que otros simplemente huyeron. "La gente de Ordos es muy realista", dijo en una visita allí. "Dicen que es absolutamente una ciudad muerta".

¿Es burbuja inmobiliaria al estilo estadounidense?

La burbuja inmobiliaria china. Está en la mente de todos los inversores. Todos hemos oído hablar de los nuevos desarrollos en China, ciudades enteras construidas para parecer mini-Paris, en algunos casos, termina con una réplica de la Torre Eiffel con una gran diferencia: están prácticamente vacios. ¿Qué piensan los inversores de estas ciudades? Más importante aún, será el estallido de la burbuja inmobiliaria en China tan grande, y económicamente devastadora, como en América?

"Creo que sin duda tienen sus problemas en el sector inmobiliario", dijo Marc Tommasi, jefe de estrategia de renta variable internacional para Manning & Napier en Rochester, NY.  "Es un problema de exceso de oferta en algunas ciudades, pero no en todas. No me preocupa tanto las deudas relacionadas con el sector inmobiliario porque simplemente, a diferencia de aquí, no hay precios de propiedades que conduzcan a deudas".

La mayoría de los inversores dicen que la burbuja inmobiliaria en China es un problema, pero es un problema diferente al de Europa y Estados Unidos. No hay crisis de garantía hipotecaria en las obras que amenazan los bancos de inversión. No hay ejercito de compradores de alto riesgo (eufemismo de subprime) mordiendo más de lo que puede masticar. "las strong hands que compran casas en China son mayormente compradores con dinero en efectivo, y han puesto para abajo los precios de las propiedades desarrolladas", piensa Joel Smolen, un manager de hedge fund para Axion Capital, en las afueras de San Francisco.

Los bancos en realidad son una rama del gobierno, y si alguna vez hubiera un estallido de la burbuja, el gobierno tiene los recursos para limpiar el desorden. "Los inversores tienen un gran problema con China", dijo Chris Ruffle, nacido en Yorkshire que vive en China y gestiona Open Door Capital Group. ¿El problema? Ven a China a través de los ojos de Occidente. Ellos piensan que lo que ha pasado allí sucederá aquí. Que es sólo una cuestión de tiempo.

Algunos residentes de Shanghai dicen que conducen alrededor de las torres residenciales de la ciudad completamente en la oscuridad de la noche. No viven en ellos. Esto es porque no es nada sino una mina de oro, y todos los mineros están dormidos en otro lugar. La mina está vacante. Pero tiene un propietario.

Para todos los pueblos fantasmas por ahí, hay muchos más barrios en las zonas más pobladas del país -la provincia de Goungdong, la provincia de Fujian- ambas con una población combinada de más de 112 millones de personas (el 10% de la población china) -que tiene escasez de viviendas. No es que no hay edificios, sino que la mayoría de ellos tienen propietarios. Eso hace subir los precios. 

Las viviendas en ciudades como Shanghai se están convirtiendo en inaccesibles porque no hay suficientes viviendas, y los compradores de segundas y terceras casa todavía están comprando. El gobierno no puede detenerlo. Los precios están todavía aumentando, a pesar de los requisitos de al menos el 20% bajos y las altas rasas sobre las compras de la segunda vivienda.

Una manera de resolver la crisis de la burbuja inmobiliaria en el ámbito estatal es instituir impuestos sobre la propiedad. Shanghai y Chongqing han lanzado iniciativas de los impuestos a la propiedad, pero se han topado con algunos problemas. Los precios no se han enfriado mucho. "En algún momento creo que (el Presidente), Xi Jinping, se limita a decir que todo el mundo, "mira, a nivel nacional, estamos haciendo esto. Todo el mundo va a pagar los impuestos a la propiedad si se mira o no. Creo que estamos cerca de ese día, que vendrá", dijo Ruffle. "No hay riesgo en China. Pero el verdadero riesgo es político, no de bienes raíces. Esa es la única cosa que puede crear el tipo de caos que todos estos vendedores en corto han estado pidiendo", dijo.

Las 10 ciudades “monstruo” de China

Algunos bloggers chinos crearon recientemente una lista de lo que ellos llamaban las 10 ciudades "monstruo" de China, que se burlaba por ser pregonadas como modernas y que están realmente causando muchos problemas.

Beijing es adecuada para ser la capital de China, y ha desempeñado un papel histórico de China durante las últimas dinastías. Sin embargo, servir sólo como el centro político no satisface a algunas personas. Ahora, Beijing también se hizo el centro de la cultura, la tecnología, la educación, los militares e incluso exposiciones, la industria, las finanzas, la comunicación y la aviación, y la lista podría seguir y seguir. Hay rumore de que Beijing está planeando apoderarse del puerto de la ciudad de Qinhuadao para poder otorgar a sí mismo el título de centro de transporte marítimo. Debido a estos enormes gastos, la histórica ciudad capital está plagada de atascos de tráfico, degradación ambiental, disminución de los recursos hídricos, los problemas de gestión de residuos, y las tormentas de arena anuales. Si fuera necesario abandonar Beijing como la capital, eso sería una lección monumental.

Shanghai realmente tiene una excelente ubicación geográfica al final de la vía fluvial de oro de China, el río Yangtze, y es el centro de la línea costera de oro de China, una puerta hacia el Pacífico, África y Europa.

Shanghai deber ser un escenario para diferentes personas capaces, y lo hizo servir a ese papel durante su época gloriosa que una vez llevaba el título de "heaven of adventurers". Ahora, aparte de algunos grandes proyectos financiados a nivel nacional, no hay casi ninguna empresa local que valga nombrar. A pesar de la falta de iniciativa empresarial de los residentes de Shanghai, ellos exhiben una arrogancia poco común cuando se habla de otros lugares, a menudo se usa la palabra "campo".

Shenzhen se encuentra adyacente a Hong Kong. En el principio de la "apertura" China, Shenzhen se convirtió en una ventana por la que el mundo ve a China y no disfruta de un periodo de buenos momentos con las políticas especialmente establecidas para esta ciudad por sí sola. Pero como todo en China con la apertura al mundo, Shenzhen ha sido marginado y se convirtió en una ciudad de segundo nivel. Aceptar este destino es difícil para Shenzhen, por lo que tontamente busca convertirse en una ciudad bajo el dominio directo de la dirección central, como Beijing, Shanghai, o Chongqing, o fusionarse con Hong Kong, pensando que esto va a mejorar su estado.

Dongguan es una ciudad conocida como "blood-sweat-factory" (algo así como fábrica de sudor de sangre), como que lo único que va bien allí es la explotación del trabajo esclavo. Después de que el derecho al trabajo cambió el año pasado, la mitad de las fábricas de Dongguan se declararon en quiebra. Si la ciudad es muy rica, ¿por qué no compartir algunos de los beneficios con los trabajadores migrantes, o desarrollar industrias high-end, como las empresas intensivas en tecnologías y capital?

Suzhou afirma que su poder económico es comparable a Shenzhen, y su modelo de desarrollo económica debe promoverse. Pero, ¿cuál es la clave de su éxito? Sólo hay dos palabras para esta ciudad: la venta de tierra y su venta a bajo precio a las fábricas que Shanghai no quiere más. Sin embargo, la tierra es limitada, así que cuando todo está lleno, con que va a contar la ciudad para un mayor desarrollo? A pesar de que la cifra del PBI es alta, los inversores extranjeros controlan el dinero. Es este tipo de modelo el que vale la pena promover?

La ciudad más fuerte de China en términos de poder económico, Guangzhou está dando un mal ejemplo para toda la nación. Como la tercera ciudad más grande, se ha convertido en un desierto cultural donde la gente solo valora el dinero. También se ha hecho famoso por los esquemas piramidales, el robo de motocicletas, el contrabando, el SARS, la gripe aviar, por sólo nombrar algunos.

Chengdu, la ciudad blood-sucker, en realidad debería ser una ciudad de segundo nivel. Pero debido a que es la capital de la provincia de Sichuan, sigue moviendo los recursos de la provincia a la capital, y por lo tanto se ha convertido en la cuarta ciudad más grande de China, mientras que todas las otras ciudades de Sichuan languidecen. Para justificar sus acciones, Chengdu incluso tiene una teoría: "con el movimiento de más recursos, Sichuan será más fuerte". Por lo tanto insulta su propia inteligencia.

En términos de ubicación geográfica, Wuhan, capital de la provincia de Hubei, es de hecho el centro de China central, y también quiere ser visto como el centro de la región. Desafortunadamente para Wuhan, la gente tiene sus propios planes e ideas. A muchos les resulta más sensible unirse a las zonas en desarrollo en el delta del Río Perla, Delta del Río Yangtze, o regiones de los alrededores de Beijing. Así pues, ahora todo lo que queda de Wuhan es un sueño vacío.

Todo el mundo en China critica a los altísimos precios de la vivienda, pero pocos saben que todo comenzó en Hangzhou. Muchos especuladores que hicieron dinero fácil mediante la fabricación de productos falsificados fueron a Hangzhou en connivencia con los funcionarios locales y impulsó los precios de la vivienda. En un momento dado, los precios en esta ciudad de segundo nivel, incluso superaron Beijing y Shanghai. El ejemplo de Hangzhou hizo muchos especuladores y los funcionarios se dan cuenta de la manipulación del mercado de las viviendas es un atajo para hacerse ricos rápidamente y al mismo tiempo aumentar los ingresos del gobierno local. Ahora toda China está siguiendo el ejemplo de Hangzhou.

El término "Garden City", que ha estado en boga en China, comenzó en Dalian. Otra descripción más precisa de Dalian es que la ciudad se asemeja a Europa, mientras que el área rural circundante se asemeja a un país backward. Los tomadores de decisiones sólo se centran en hacer que la ciudad prospere e ignoran la reacción que esto tuvo en las zonas rurales. Dalian se convirtió en un ejemplo que muchas otras áreas copian a su paso a través de varias rondas de mejoras de la ciudad en detrimento de las zonas rurales circundantes, que han disminuido cada vez más. A pesar de las nuevas y hermosas ciudades, la gente común no puede disfrutar de los beneficios de vivir allí porque la vivienda es demasiado cara.

 

Offnews.info (Argentina)

 


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