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28/08/2014 | Enfoque: Los riesgos globales de la burbuja inmobiliaria china

De Nuestra Redacción

El tambaleante mercado inmobiliario chino presenta una de las mayores amenazas para la economía global. No sólo representa a la industria de la construcción y de bienes raíces por un 13% de producto bruto interno chino, sino que además forman la columna vertebral de la inversión en activos fijos del país, la estrella polar para las economías exportadoras de materias primas de todo el mundo.

 

Las noticias sobre la actividad flácida del mercado inmobiliario es, por lo tanto, una preocupación por derecho propio. Más preocupante, sin embargo, es que la fe en la capacidad de Beijing por evitar un desplome hasta el crash está empezando a tornarse irreal.

El flujo de noticias de sombrío. Las estadísticas oficiales de julio mostraron 64 de 70 ciudades encuestadas experimentaron una caída de los precios domésticos, la mayor proporción mensual de descensos desde que comenzaron los registros en 2005. Los desarrolladores se están retirando de las nuevas inversiones, y los espacios vendidos en julio se desplomaron en un 16.3% año a año, muy por debajo del mes de junio.

Tales profundas debilidades establecieron la perspectiva de seis meses de éxito o el fracaso de los bienes raíces de China, según Stephen Green de Standard Chartered en Hong Kong. Él y varios analistas predicen que Beijing tratará de evitar un accidente, pero hay dudas sobre la efectividad de cualquier tipo de intervención. El principal problema es que los bancos, presionados por las grandes salidas de los depósitos y la disminución de los ingresos como la sombra de sus actividades financieras siendo reducidas, tienen menos apetito a prestar al property y otras industrias acosados por el exceso de capacidad y la desaceleración del crecimiento.

Las respuestas del mercado leaden también acosan los esfuerzos de los gobiernos locales. Desde principios de junio, 36 ciudades han aliviado las "restricciones de compras de casa" oficiales para aumentar las ventas de la propiedad con los desarrolladores reduciendo los precios. Pero las ventas en junio y julio cayeron, sin embargo, y los primeros signos indican que las ventas de agosto también son lentas. De hecho, algunas iniciativas de los gobiernos locales, tales como uno por la provincia suroccidental de Sichuan para subvenciona a los bancos para inducirlos a hacer préstamos hipotecarios, se han desechado después de no obtener una respuesta.

Los datos obtenidos por China Confidential, un servicio de investigación, muestran un apretón implacable en los préstamos hipotecarios a los compradores de vivienda que se ha endurecido progresivamente durante todo el año. Por supuesto, el arsenal de opciones de política por parte de Beijing sigue siendo poderoso. Para mencionar unos pocos, puede reducir la tasa de interés, aumentar la liquidez reduciendo radicalmente los requisitos de reserva de los bancos y utilizar al banco central para inyectar dinero en el sistema financiero. Pero estas medidas son un riesgo exacerbando los mismos problemas de exceso de capacidad y las burbujas de activos que Beijing ha insistido en abordar.

Por un lado, el mercado inmobiliario de China es una cuestión interna. En otra, ilustra cuán vulnerable es el mundo en desarrollo a sus convulsiones internas. Varias naciones del África subsahariana, así como Colombia, Chile, Rusia, Brasil, India y Perú podrían recibir una paliza por una caída en la demanda de metales básicos y otras exportaciones de commodity por las que China fija el precio mundial.

El tamaño del boom inmobiliario de China -y por lo tanto las consecuencias de cualquier accidente- es impresionante. En sólo dos años, 2011 y 2012, China produjo más cemento que lo que hizo Estados Unidos en todo el siglo 20. El crédito total al PBI pasó de 140% en 2008 a más de 250% a finales de junio, con gran parte del aumento de los préstamos hipotecarios. Más del 90% de los hogares urbanos ya tienen al menos una casa, y para aquellos hogares que posee su propio departamento, casi el 76% de sus activos están en el sector inmobiliario, según Gan Li, director del Survey and Research Centre for China Household Finance en China.

Por su propio bien y por el del mundo en desarrollo en general, Beijing debe redoblar los esfuerzos para garantizar un aterrizaje suave en su mercado de bienes raíces. A medida que la Reserva Federal de Estados Unidos se vuelve más dura, lo último que la economía mundial necesita es un crash inmobiliario chino.

Las grietas del sistema inmobiliario chino

En los desolados flats en la extrema periferia de la sexta ciudad más grande de China, hay decenas de enormes rascacielos a medio construir de pie como un monumento al exceso y al optimismo del mercado de bienes raíces de China. Como un manifestación física de cómo va la burbuja inmobiliaria china, pocos ejemplos puede vencer ese esfuerzo por replicar Wall Street en un terreno baldío, 40 kilómetros fuera de Tianjin y 150 km desde la capital Beijing.

Los proyectos para el Yujiapu Financial District se modelan intencionalmente en el skyline de Manhattan, con un sucedáneo del Rockefeller Center y las torres gemelas de oficinas que se aparecen asombrosamente a las destruidas el 11 de septiembre de 2001. Los funcionarios a cargo del proyecto cuentan que cuando Yujiapu finalmente se termine en el año 2019 será un tercio más grande que la ciudad de Londres y más de tres veces el tamaño del distrito financiero de Nueva York, al menos en términos de superficies. Pero después de años de alza de precios y construcción frenética en todo el país, la burbuja de bienes raíces de China está mostrando signos graves de tensión y el destino de este proyecto está ahora en cuestión.

El mercado inmobiliario del país tiene apenas 15 años y nadie ha experimentado alguna vez un accidente real, porque, antes de finales de 1990, la mayoría de los residentes urbanos en China postcomunista tenían siempre la vivienda por su "unidad de trabajo". Los bancos chinos comenzaron a emitir préstamos para la viviendo en 1997 y como reciente en 1994, un funcionario del banco central se encargó de la traducción de un documento financiero estadounidense que tuvo que buscar en Taiwán para una traducción, ya que ningún diccionario en Beijing incluyó una palabra china para "hipoteca".

Incluso antes de la crisis financiera mundial de 2008 muchos advertían de una burbuja inmobiliaria en China, lo que llevó al gobierno a introducir restricciones de compra y pago inicial para frenar el alza de los precios. Pero cuando estalló la crisis y la economía entró en caída libre, Beijing decidió que no tenía más remedio que volver a llenar la burbuja inmobiliaria con una ola de crédito. El resultado fue un rebote inmediato y un aumento de la deuda total de la economía en alrededor del 140% del producto bruto interno a finales de 2008, a más de 250% a finales de junio.



En la última década gran parte del frenesí de construcción de China ha sido impulsado por la demanda real, de gente que quería urbanizar o mejorar sus casas o de los especuladores que tienen casi ninguna otra opción para invertir su riqueza recién descubierta. El mercado de valores de China ha ido en capa caída desde una enorme burbuja estalló en 2007, la rentabilidad de los depósitos bancarios son insignificantes o negativos y los controles de capitales del país significa que los ciudadanos no pueden diversificar fácilmente su cartera afuera.

El gobierno mismo tiene un enorme incentivo para mantener el bombeo de la burbuja para arriba, ya que toda la tierra es técnicamente propiedad de las ventas estatales y terrestres realizadas hasta el 60% de los ingresos presupuestarios del gobierno local el año pasado, según las estimaciones de JPMorgan. Desde 2008, los precios del suelo han aumentado cinco veces, lo que provocó los correspondientes aumentos de los precios de los activos, pero aun cuando los precios se dispararon y la oferta se multiplicó, la demanda de vivienda y espacio de oficinas más o menos se han mantenido hasta este año.

"El mercado de los bienes raíces de China parece haber alcanzado un punto de inflexión", dijo Zhu Haibin, economista de JPMorgan, en un informe reciente."Una desaceleración del mercado de la vivienda es el principal riesgo macro a corto plazo en China". El punto de inflexión parece haber venido porque China simplemente ha construido demasiado. Hasta 2011, el mercado vio principalmente escasez de suministros, pero hoy la superficie total en construcción es suficiente para satisfacer más de cuatro años de demanda a nivel nacional. En algunas de las provincias más afectadas, hay suficiente suministros durante más de siete años de demanda.

Más del 90% de los hogares que ya poseen al menos una casa y, para los hogares urbanos que poseen apartamentos, casi el 76% de sus activos están en el sector inmobiliario. El stock de viviendas existentes en China ya es más que suficiente para todos los hogares que son dueños de su casa, pero los desarrolladores todavía están suministrando más de 15 millones de unidades nuevas al año. De vuelta en Yujiapu, la construcción de los rascacielos se ha ralentizado a paso de tortuga con los ambiciosos planificadores gubernamentales están ponderando la posibilidad que la burbuja de bienes raíces de China finalmente explote y su sueño de Wall Street en las salinas de Tianjin nunca se realice.


Los descuentos en las ventas de casas

En una promoción cruzada inusual, China Vanke Co., el mayor promotor inmobiliario del país, está ofreciendo descuentos de entre 50.000 y 2 millones de yuanes (de $8,125 a $325,000) a los compradores de viviendas, asociado con Alibaba, el mayor comerciante online del país. La promoción, que comenzó hace algunos días y durará hasta finales de septiembre, afectará a los compradores en 23 desarrollos de Vanke en toda China. A primera vista, la promoción es poco más que un truco publicitario de dos de las empresas chinas con más alto perfil. Pero la participación de Vanke con Alibaba también refleja la intersección de dos tendencias dispares en China. Uno es como el intento de Beijing de enfriar su mercado inmobiliario ha obligado a los promotores inmobiliarios a ser creativos para atraer a los compradores de viviendas. El segundo es la creciente importancia de las plataformas de comercio electrónico, el más dominante de todos es Taobao, en la economía China.

Aunque Vanke ha logrado evitar una recesión -la compañía reportó ganancias de hasta un 5,6% en el primer semestre de 2014- la compañía todavía ha buscado agresivamente ofertas de afiliados con una serie de empresas de internet en China. Y Taobao -noveno sitio más popular del mundo, según Alexa.com - de muchas maneras ofrece un socio ideal para el gigante de promoción inmobiliaria.

Aunque los minoristas de alta gama han tenido un punto de apoyo en China durante décadas, comparativamente pocas empresas tienen una presencia brick-and mortar fuera de las principales ciudades del país, dijo Christine Lu, CEO de Affinity China y experto en negocios chinos. "El shopping offline es muy limitado para los bienes de lujo en China", dijo. "De la misma manera que muchos chinos utilizan un teléfono celular antes de una línea de tierra, muchas personas también compran marcas de lujo en línea antes de poner un pie en la tienda".

Taobao, deseoso de deshacerse de su vieja imagen como un mercado caótico lleno de mercancías falsificadas, ha buscado el prestigio de las marcas de lujo como Burberry, la marca de ropa y accesorios británica que mantiene una tienda virtual en TMall, el sitio de spinoff de Taobao. Este modelo puede explicar el interés del sitio de comercio electrónico en Vanke. "Taobao quiere alejarse de su antigua reputación como una de gama baja y de bajo precio, caótico", dijo  Avery Booker, socio en China Luxury Advisors.

Los números…

El mercado inmobiliario chino se está debilitando en todos los ámbitos de la actividad de la construcción: lenta venta de tierras, caída de la venta de departamentos, los inventarios sin vender se incrementan, la financiación crece más apretada y el sentimiento de que los desarrolladores se desploman notablemente. Esa es la conclusión a la que arriba una encuesta trimestral realizada por Standard Chartered Bank. "Nuestro Developers Sentiment Index sugiere que los peores momentos aún están por venir para muchos desarrolladores", concluye el informe escrito por  Lan Shen y Stephen Green. La encuesta resulta de la entrevista con 30 altos directivos en el desarrollo del real state en junio-julio en seis ciudades - Hangzhou, Foshan, Huangshi, Baoding, Lanzhou y Nanchong- sobre las condiciones y expectativas actuales del mercado.

Los resultados fueron casi uniformemente sombríos. El China Developers’ Sentiment Index de los bancos, que agrega los resultados de las encuestas sobre las ventas, los precios, la construcción, la financiación y las perspectivas de las políticas, se redujo drásticamente a 45 en el último trimestre, por debajo de 56 en la encuesta anterior. "Este fue el peor deterioro en la historia del índice y también una mala lectura en términos absoluto", dijo el reporte.

Los ejecutivos de desarrolladores mostraron un fuerte deterioro de sus perspectivas de ventas de apartamentos. La "fase 10" se refiere a la encuesta más reciente, con la "fase 9" y la "fase 8"  denota resultados de la encuestas.


Los incentivos de compra ahora parecen generalizados en las ciudades encuestadas. Un total de 17 de los 30 desarrolladores encuestados cree que el 70 al 90% de sus pares ofrece este tipo de incentivos, que eran en su mayoría descuentos de precios, pero también incluye regalos (como la decoración del hogar, las plazas de aparcamiento de autos y muebles). En términos de financiación, los desarrolladores están encontrando cada vez más dificultades para acceder a préstamos bancarios o financiación de confianza, dos de las principales fuentes de apoyo financiero.



Offnews.info (Argentina)

 



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